公务员考试申论热点：深陷“甲醛门”，长租市场该如何走得更远？

　　如今，长租公寓因其装修时尚、换房方便等优势受到市场青睐，“拎包入住，省心轻松”是很多长租公寓的广告词，在“房子是用来住的，不是用来炒的”以及“租售并举”、“租购同权”的逐渐落实之下，今年开始，房屋租赁市场逐渐变得火热，同时，也为长租公寓市场带来了广阔的发展空间。

　　近日，部分品牌长租公寓被曝出甲醛等空气污染物超标，有用户直指装修污染是对住户健康造成威胁的“元凶”。长租公寓一跃成为舆论的中心，以“甲醛门”、长租公寓暴雷、高价抢房源为代表的一系列负面事件令群众开始了解、监管部门开始关注长租公寓行业。

　　在部分长租公寓光鲜的外表下，长租市场机制发育不健全、威胁租客生命的装修污染等等问题，亟待相关部门加强监管，行业内部出台统一规范。

　　【问题】

　　一、运营商追求利润，忽视室内空气质量

　　房子装修完要先通风晾一晾，这是人尽皆知的生活常识。然而在投诉中，很多租户都表示，房屋刚装修完就入住了。

　　运营商如此“着急”是为了追求高周转。暑期租房旺季之下房产销售的业绩压力，在没有完整监管体系的情况下，怀有侥幸心理的企业选择在装修完工不久便铤而走险租出房源，因此就出现了房屋刚装修完就出租，甚至边装修边出租的现象，最终成为引爆长租公寓问题的导火索。

　　中介装修房甲醛超标背后，有企业控制成本的考虑，或存在多层转包后装修成本被压缩的现象。品牌们急切想要通过一门难以盈利的生意赚到钱，于是压缩房屋成本，用最快的速度完成房屋装修和出租，房价到高于市场平均水平......都会自然而然变成市场的“正常操作”。

　　二、运营模式有漏洞，存在巨大的资金风险

　　部分长租公寓运营商的运营模式是从房东手里收来房屋，经过标准化的装修再向外出租。在这种模式下，周转率就成为最直接的“盈利”手段。

　　以自如为例，自如让房客从金融机构申请贷款，以每月房租分期偿付;而自如可以这样一次就从金融机构获得一年12个月的房租贷款，并利用剩余11个月的房租贷款继续和更多的房东签约，来扩大房源。而这种不断加杠杆的经营模式存在巨大的资金风险。自如在和房东签订合同之日起就要按月付给租金，所以它必须迅速把房子装修好，并尽快找到房客获得租金，才能完成资金的周转。

　　从资金流来说，资金回笼较慢，意味着空置房屋直接导致租金损失，使企业成本增加，风险加大。而这次全国九城的首次出租房源如果都闲置6个月以上的话，这么长时间没有房租收入，房东的租金压力加大，企业的资金链就容易断裂。

　　三、人工板材甲醛含量偏高，装修材料质量令人担忧

　　选择比较廉价的装修材料和家具以降低装修投入是运营商控制成本的手段之一，但质量难以得到很好的保障。众所周知，甲醛是室内装修和建筑材料释放到空气中的主要污染物，甲醛管理也一直是建材行业多年来关注的课题。当前企业在技术上能够生产不同甲醛释放量要求的产品，由于市场上不同标准要求的差异导致了装修中甲醛控制的难题。

　　按照行业惯例，企业与房屋业主签订三到五年的合同，但装修费用、家具电器成本都由公司承担。为节约成本，公司通常使用价格便宜的板材和胶水等材料，有的表面看不出来，但时间一长，甲醛等有害气体就逐渐释放出来了。“累积效应”也是造成室内空气污染的原因之一，也就是说即使装修时选用的每种材料均符合标准，但当装修完成后，由于多种材料累积就会释放污染物，室内空气质量仍有可能不达标。

　　四、污染检测造假，租户难以发现问题

　　目前，一些检测机构在进行室内空气甲醛含量检测时存在造假行为。据新华社报道，有租户因房屋味道大，要求出租方对房屋进行甲醛检测，在一个月内进行了三次检测，第一次检测结果是国家标准的4倍多，经过出租方的治理，第二次检测结果为合格，但是租户发现检测人员在检测时对设备进行了非常规操作，疑似干扰检测结果。而租户要求的第三次检测结果认为严重超标。

　　对此，有检测机构人员称，确实可以通过操作仪器影响检测结果，而且行业内也存在花钱买“合格数据”的现象。

　　五、维权难点多，法律待完善

　　目前，承租人的身体受到空气污染的损害，要求出租人承担侵权责任非常难。在诸多“甲醛房”投诉案例中，租户似乎都处在弱势群体的位置。租房者维权方面的难点在于：室内空气质量问题本身存在的隐蔽性，承租人不容易发现;空气质量监测需要利用专业设备或聘请专业机构检测，花费较高，且空气检测有可能遭遇造假;空气污染原因存在多种可能，例如租户添置家具、另行装修等，监测结果容易造成扯皮。

　　对于由于目前没有明确的法条规定，如果没有在租房合同中明确长租公寓平台有保障空气质量达标的责任，租客在法理上也很难有相应的赔偿标准和依据。此外，由于甲醛等污染物对于人身健康的伤害难以量化，而对于甲醛是否能够导致白血病等疾病也缺乏直接证明，因此，租户在此类事件中的维权难度非常大。

　　【对策】

　　中国房改以来建立了一套为购房设计的制度体系，但租房市场制度设计还是空白，导致了今夏矛盾积累一次性爆发，而此时也正是解决问题的好时机。针对目前长租公寓所存在的问题，可以采取以下解决措施。

　　一、企业管理能力，增强企业社会责任感

　　降低成本首先应长租公寓企业的精细化管理能力。规模扩大，管理难度上升，而在拓宽拿房渠道时，有些渠道势必有代理成本，推高拿房的房价。对于善于管理的企业，规模大，边际成本能够减少，包括集中采购的成本下降。

　　对于舆论的批评和质疑，企业不要抱着委屈和受害的情绪，而应该以痛定思痛、知耻而后勇的决心，深刻反思企业的价值排序问题，究竟该把消费者的安全放在什么地位。并以切实有效的措施，比如严格控制建材质量、延长房屋空置时间、增加空气净化环节等守住安全底线，保障消费者的租住安全。只有安全得到保证，便捷、舒适等其他优势才有意义。

　　二、改变运营模式，推进住房租赁资产证券化

　　不可否认，金融资本的进入为整个市场带来了活力，任何行业脱离资金都不可能独立发展起来。但在初期，投机性的金融资本也带来了诸多问题，现行的“租金贷”模式就亟待得到改善。

　　政府应加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金。推进住房租赁资产证券化。并且，在房地产市场已经进入存量时代的背景下，适当利用现有房产补给租赁市场的缺口，以政府和企业联手合作的形式惠及租房者。

　　三、统一装修材料标准，加强事后监督

　　对于规范的空白，有关部门应明确和规范出租房应该采用的环保标准、以及使用的装修和家具、装修后应该空置的时长等。住房监管部门应适当联合卫生健康、环保、建材装修等部门积极进行事后监督，并从当前的纠纷中总结监管的重点，以形成较系统的监管内容或指导方案。

　　对于租户来说，天气好的时候，不妨多开开窗。业内公认降低室内空气甲醛含量的最佳方法就是通风换气，研究表明，短时间开窗通风10分钟，室内空气中甲醛的浓度大约能降低70%—90%。在非冬季节、保持通风的条件下，新装修房屋最少3个月后才可入住，4—6个月是比较科学的甲醛挥发时间，同时也要取决于装修的材料优劣和房屋情况。

　　四、规范检测市场，检测合格才能上架房源

　　专门针对租赁房屋的环境安全卫生标准，在法律上尚无详细规定。面对庞大的租房群体、爆发式增长的长租公寓产业，政府部门要加强监管，对企业出租房源的装修等方面进行规范、监督和有力惩处，完善相关制度;不诚信成本，营造诚信环境;进一步扩大群众投诉渠道，及时对违法现象作出处理，不能任由企业“野蛮成长”。必须从源头进行控制，加强建筑装饰、家具等上游生产环节的监管。规定未来所有新增房源都应检测合格后才能上架出租。

　　五、应加强专项立法和监管，完善举证制度

　　在租赁市场高增长的同时，也出现了很多问题。对于租赁房屋的安全质量监管，迫切需要国家加快完善租赁行业的立法，明确租赁行业的准入条件、退出机制和惩罚措施，明确监管主体。

　　对于部分长租公寓室内甲醛超标的治理应该从建材生产、装修施工、房屋出租管理、环境监测等整个行业的相关领域着眼，对各个环节进行规范和监管，同时也要完善相关法律法规的制定，解决租户在维权路上的重重难点。

　　完善现有举证责任制度。借鉴消费者权益保护法中有关举证责任倒置的规定，由经营者承担更大权重的举证责任。租客只要证明其租住房间有毒有害物质超标，而且健康受损了，他的举证就基本完成，而应由租房企业举证证明，租客身体受损与其房屋有毒有害物质超标完全没有关系，譬如即使房屋甲醛等超标，也不会损害租客人体健康。